Theo Hotz Partner: Mit MANUFAKT8048 flexibel und vernetzt in die Zukunft
Glas, Metall und Sichtbeton – die neue Gewerbeliegenschaft MANUFAKT8048 entstand als minimalistischer Rohling und zugleich Prototyp für zukunftsfähige Dienstleistungs- und Produktionsstätten. In unmittelbarer Nähe zum Bahnhof Zürich Altstetten bietet der von der Steiner AG entwickelte Bau auf insgesamt 14’500 m2 repräsentative Gewerbeflächen, die individuell gestaltet werden können.
Im Sommer 2021 konnte die imposante Gewerbeliegenschaft MANUFAKT8048, die auf einem der letzten freien Industrieareale der Stadt Zürich errichtet wurde, nach rund anderthalbjähriger Bauzeit feierlich eröffnet werden. Der Bau, der direkt am Gleisfeld beim Bahnhof Zürich Altstetten liegt und für die Bauherrschaft Swisscanto Anlagestiftungen realisiert wurde, besitzt Vorbildcharakter. Denn mit dem innovativen Konzept und der Marke MANUFAKT bringt die Steiner AG Gewerbe- und Dienstleistungsbetreibe zurück in die Stadt. Das Quartier Altstetten Nord hat sich rund um den Bahnhof in den letzten Jahren stark verändert und vom Industrie- zum Dienstleistungsstandort entwickelt. Im bevölkerungsreichsten Stadtteil Zürichs ist neben entsprechenden Gewerbeflächen und neuem Wohnraum auch ein vielfältiges urbanes Angebot an Gastronomie-, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten entstanden. Hier soll das Multi-Tenant-Gebäude Manufakt verschiedensten KMU aus innovativen Branchen flexiblen Raum für Produktion, Verwaltung und Dienstleistung bieten. Attraktive Shared Spaces wie komplett ausgestattete Meetingräume, Begegnungszonen und ein zentraler Innenhof tragen dazu bei, dass sich die Mieter einfach untereinander vernetzen können.
Im Auftrag der Steiner AG wurde dafür eigens die Marke «Manufakt» entwickelt. Gemeinsam mit einer Branding Agentur entstand ein White Book, das die Grundprinzipien der Marke festlegt, die für modulare Gebäudekomplexe im urbanen Kontext steht. Manufakt setzt konsequent auf ressourcenschonende Bau- und Energie-Standards sowie auf Energieeffizienz und eine nachhaltige Immobilienbewirtschaftung. Peter Herzog, Head Real Estate Development für Zürich bei Steiner, erklärt darüber hinaus: «Für uns steht Manufakt für qualitatives Handwerk der Zukunft, für die Industrie 4.0, die Digitalisierung der industriellen Produktion.» Die «kuratierte Vernetzung» der Manufakt-Gebäude ist in doppeltem Sinne zu verstehen, neben der digitalen soll auch die analoge Vernetzung im Gebäude, die insbesondere über den offenen Hof erfolgt, gefördert werden. Othmar Ulrich, Head Real Estate Development Region East, führt aus: «Wir bieten der Industrie und dem Gewerbe eine Umgebung, die den Mietern die Möglichkeit gibt, ihr Netzwerk weiter auszubauen. Wir stellen uns vor, dass die Gebäude mit einer Choreographie bespielt werden.» Manufakt soll schon bald in vielen zentrumsnahen Gewerbegebieten in der Schweiz zum Einsatz kommen und dabei auch untereinander Synergien bilden. In Wädenswil wird in den kommenden Jahren der zweite Gewerbepark als MANUFAKT8804 entstehen. In der Planung ist zudem der Standort MANUFAKT8409 in Winterthur Neuhegi. Für jedes der Gebäude, die im Namen als Erkennungszeichen die jeweilige Postleitzahl des Standorts enthalten, wird ein eigenes Nutzungs- und Betriebskonzept erstellt. Denn «ein Manufakt in einem städtischen Umfeld bedingt eine andere Herangehensweise und spricht andere Zielgruppen an als die Entwicklung eines Standorts an einer peripheren Lage», erklärt Othmar Ulrich.
Ikonisch schlichte Architektur
Der Entwurf des Gebäudes in Altstetten wurde von Theo Hotz Partner Architekten entwickelt und geplant. Obwohl Theo Hotz (1928–2018) zu Lebzeiten als einer der bekanntesten Hightech-Architekten der Schweiz galt, ist das Manufakt als «Lowtech»-Gebäude konzipiert: Die Gebäudetechnik und der Ausbaustandard sind minimal, die konstruktiven Details einfach. Die klare Formensprache des Gebäudes ergibt sich aus einem schlichten kubischen Aufriss mit sechs Geschossen. Diese sind aussen über durchlaufend verglaste Fensterbänder und horizontal durchlaufende Aluminiumbrüstungen erkennbar. Im Gebäude dominieren industrielle Materialien wie Stahl, Sichtbeton und fugenlose Industrieböden zusammen mit offenliegenden Installationen. Der stringente und funktionale Innenausbau beinhaltet Heizung und sanitäre Anlagen. Die Technikräume befinden sich im Untergeschoss und auf dem Dach.
Im Zentrum des Baus liegt ein luftiges Atrium, das als offener Innenhof der Erschliessung dient und zum Anziehungspunkt, Treffpunkt und Erholungsraum für Mieter und Nutzer wird. Die Lebendigkeit im Innenhof wird unterstützt durch eine Begrünung, die zu einem positiven Klima im Hof beitragen wird. Die Erschliessung der Geschosse erfolgt im Innenhof über grosszügige Lifte und auskragende Laubengänge.
Die sechs Geschosse des Gebäudes lassen sich flexibel unterteilen und die Flächen von den eingemieteten Firmen individuell gestalten. Die bis zu 4.5 m hohen Räume können so ganz nach Bedarf in Produktions- und Büroflächen, Labore oder Showrooms verwandelt werden. Auch zusätzlich gewünschte Ausbauten lassen sich realisieren oder die Flächen entsprechend den individuellen Wünschen zuschneiden. Je nach Anforderung bieten die Räume Platz für 200 bis 500 Arbeitsplätze.
Funktionale und ökonomische Konstruktion
Flexibilität und Effizienz sind bei der Konstruktion des Manufakts ebenso wichtig, wie Wertigkeit und Beständigkeit. Sämtliche Flächen werden im funktionstüchtigen Edelrohbau abgegeben. Die Reduktion auf wenige, aber sehr effektive Konstruktionselemente ist baulich effizient, da weniger Schnittstellen und Arbeitsschritte anfallen, und dadurch auch die Unterhaltskosten reduziert werden können. Konstruktionen und Materialien werden ihren Eigenschaften entsprechend eingesetzt. Vorfabrizierte Betonfertigteile wie Stützen, Brüstungen, Kragplatten, oder Treppenläufe erlauben schnelles Bauen und eine hohe Wirtschaftlichkeit. Die Stahlbetonflachdecken in konventioneller Bauweise sind ökonomisch, ermöglichen einen einfachen Schall- und Brandschutz und ersparen zudem zusätzliche Verkleidungen. Die Stahlbetondecken übernehmen Lasten von bis zu 2000 kg/m2 und leiten sie über Stützen auf die Fundamente und Pfähle in den Baugrund ab. Die Konstruktionen bestehen durchweg aus Materialien, die sich wieder voneinander lösen lassen. Verdeckte Bauweisen und Verklebungen werden möglichst vermieden.
Optimierte Grundausstattung und Shared Spaces
Für einen erfolgreichen Gewerbebetrieb sind anhaltende Optimierungen im Betriebsablauf und damit die Anpassbarkeit der Mietflächen marktentscheidend. So können durch modulare Fassaden- und Brüstungselemente auch später noch grosse Maschinen oder Güter in die Mietflächen eingebracht werden. Auch die Raumaufteilung kann jederzeit im Betrieb verändert werden.
Das Erdgeschoss im Manufakt Altstetten ist für die gewerbliche Nutzung optimiert und verfügt über eine Raumhöhe von 4.20 m, welche eine direkte Anlieferung ins Gebäude erlaubt. Die Obergeschosse ermöglichen eine flexible Anordnung verschiedenster Nutzungsmöglichkeiten – die Raumhöhen liegen hier zwischen 2.80 m – 3.30 m. Für die gewerbliche Nutzung werden alle Gebäudeanschlussarten in grossen Schächten vertikal im Gebäude verteilt. Es ist ausreichend Elektrizitätsleistung vorhanden, welche individuell über die Verteilung im Untergeschoss bezogen werden kann. Die Beheizung der Flächen erfolgt in allen Mietflächen mit Heizkörpern. Die Kühlung kann individuell pro Mieteinheit bestimmt werden. Alle Mieteinheiten können natürlich oder mechanisch belüftet werden.
Das Konzept Manufakt ist mehrdimensional angelegt. Die Steiner AG legt Wert darauf, ein vorausschauendes Konzept bieten zu können, das aktuelle, aber auch zukünftige Anforderungen und Erwartungen an Gewerbe- und Bürogebäude gerecht werden kann. Hier spielen die Shared Spaces, die allen Mietern zur Verfügung stehen eine wichtige Rolle, wie Peter Herzog darstellt: «Die Mieter haben die Möglichkeit, Räume und Angebote ausserhalb ihrer eigentlichen Mietfläche zu nutzen. Gemeinsame Meetingräume, temporäre Arbeitsplätze, Begegnungszonen, ein digitaler Front Desk für alle Mieter oder auch Verpflegungsangebote stehen zur Verfügung.» Damit sinken die direkten Raumkosten und die Betriebskosten, da diese Zusatznutzungen nach Bedarf dazu gemietet werden können.
Manufakt spricht vor allem preisleistungsbewusste Mieter an, die effiziente, hochfunktionale und gut belichtete Arbeitsflächen in robuster Materialisierung suchen. Und die dabei die angebotenen Zusatzräume und Dienstleistungen sowie das offene und kommunikative Konzept des Gebäudes als Chance zur Vernetzung schätzen. Flexibilität und Funktionalität werden dabei als Mehrwert und Nutzungsversprechen verstanden. Im sechsstöckigen MANUFAKT8048 können Gewerbebetriebe ihre Zukunft langfristig mit klaren Rahmenbedingungen planen und das Fundament für eine erfolgreiche Geschäftstätigkeit legen. Dies an gut erschlossener städtischer Lage mit einer hohen Verfügbarkeit von qualifizierten Arbeitskräften. Die vielfältigen Vorteile weiss insbesondere auch die neue Ankermieterin zu schätzen, ein stark wachsendes Schweizer Technologie-Unternehmen, das im Jahr 2001 als ETH Spin-off gegründet wurde.
Facts & Figures
Projekt: MANUFAKT8048
Standort: Zürich-Altstetten
Bauherrschaft: Swisscanto Anlagestiftungen
Immobilienentwickler und Totalunternehmer: Steiner AG
Grundstücksfläche: 5‘979 m2
Hauptnutzfläche: 14‘500 m2
Bauzeit: Februar 2020 bis Juli 2021
Weitere Informationen unter: www.manufakt8048.ch